Poner cámaras en una comunidad de vecinos en Madrid tiene dos partes, y ninguna de las dos se puede saltar. La parte técnica —dónde van las cámaras para que cubran portal, garaje y trasteros sin puntos ciegos— y la parte legal, que es la que se le atraganta a la mayoría de las fincas: hace falta acuerdo previo de la junta con mayoría de 3/5 (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), cartel informativo visible, registro de actividades de tratamiento, borrado de las imágenes en un mes como máximo y cámaras que solo miren a zonas comunes: ni vía pública, ni puertas de viviendas.
Esta página resuelve las dos partes. Primero te decimos dónde se ponen las cámaras y de qué tipo en un edificio de vecinos, zona por zona. Después, qué exige exactamente la normativa de la AEPD, qué hay que llevar a la junta y qué errores acaban en denuncia de un vecino. Y al final, los rangos de precio de mercado para que sepas de qué cifras estás hablando antes de pedir presupuestos. Somos instaladores autorizados con más de 10 años trabajando en Madrid y la Comunidad de Madrid.
Resumen: lo que necesita tu comunidad
| Requisito | Qué exige | De dónde sale |
|---|---|---|
| Acuerdo de junta | 3/5 del total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas | Art. 17.3 LPH |
| Ubicación | Solo zonas comunes. Nada de vía pública ni zonas privativas | Art. 22 LOPDGDD · AEPD |
| Cartel informativo | Dispositivo informativo en lugar visible, en cada acceso videovigilado | Art. 22.4 LOPDGDD |
| Conservación | Máximo un mes; 72 h para entregar imágenes a la autoridad competente | Art. 22.3 LOPDGDD |
| Registro de actividades | Obligatorio: la videovigilancia no es un tratamiento ocasional | Art. 30.5 RGPD |
| Acceso a imágenes | Restringido a personas autorizadas, con usuario y contraseña | RGPD (seguridad y minimización) |
Dónde van las cámaras en un edificio de vecinos
Una comunidad no necesita «muchas» cámaras: necesita las correctas en los puntos de paso obligado. Quien entra a robar tiene que cruzar sí o sí por dos o tres sitios, y ahí se juega todo. Este es el reparto que funciona en la mayoría de edificios de Madrid:
| Zona | Qué resuelve | Qué instalar |
|---|---|---|
| Portal y entrada peatonal | Identificar a quien entra y sale; okupación de portal, buzones forzados, repartos que desaparecen | Cámara a la altura de la cara, contraluz controlado (WDR), orientada hacia dentro |
| Rampa del garaje | Colarse detrás de un coche («efecto sombra»), el punto de entrada número uno | Cámara con buen rango dinámico para el cambio de luz día/túnel |
| Pasillos y plazas del garaje | Rayaduras, robo de catalizadores, robo en el interior de vehículos | Cámaras IP gran angular con visión nocturna e infrarrojos |
| Zona de trasteros | Puertas y candados forzados, el punto más olvidado de la finca | Cámara en el pasillo de acceso, no dentro de ningún trastero |
| Cuarto de bicicletas y patinetes | El robo que más ha crecido en comunidades urbanas | Cámara en la puerta de acceso al cuarto |
| Ascensores y escaleras | Vandalismo y actos contra elementos comunes | Cámara en cabina o rellano; valorar si es proporcionado en tu finca |
| Patios, azotea y contenedores | Acceso por cubierta, vertidos, daños en instalaciones comunes | Cámara exterior con carcasa IP66 y visión nocturna |
El otro 50% del trabajo está en el grabador. Un NVR mal dimensionado guarda una semana en vez de un mes, o graba a una calidad con la que no se identifica a nadie: el disco se calcula según cámaras, resolución y días de retención. Y va en un armario cerrado con llave, porque si está a la vista en la portería se lo llevan junto con las pruebas. Si dudas entre tecnologías, lo explicamos en la comparativa de cámara IP frente a cámara analógica.
Dónde NO puedes poner cámaras
Aquí es donde se generan casi todas las denuncias vecinales. La normativa es clara y la AEPD lo tiene resuelto en sus criterios: las cámaras de la comunidad solo cubren zonas comunes. Fuera de eso:
- La vía pública. La videovigilancia de la calle está reservada a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. La comunidad solo puede captar la franja de acera imprescindible para vigilar su propio acceso, y nada más.
- Puertas de viviendas, terrazas y jardines privativos. Enfocar el rellano de un vecino concreto o su terraza no es vigilar el edificio: es vigilar a una persona.
- El interior de domicilios privados. Prohibido en cualquier caso y sin excepciones, ni siquiera de forma parcial o accidental.
- La plaza de garaje o el trastero de un propietario en concreto. Son elementos privativos. Se vigila el pasillo, no la plaza de nadie.
- Zonas de descanso o taquillas del conserje. Si la comunidad tiene personal contratado, ahí entra además la normativa de control laboral, que tiene sus propias reglas.
Dato que sorprende a muchas comunidades: una cámara que solo visualiza en directo y no graba también está sujeta a la normativa de protección de datos. Las cámaras simuladas (falsas, que no captan imagen) quedan fuera, porque no tratan datos personales, pero tampoco te dan una prueba cuando la necesitas.
Matrículas en el garaje: qué se puede y qué no
Es la duda que más se repite en las juntas. La respuesta corta: sí se puede grabar el acceso del garaje aunque en la imagen aparezcan matrículas, porque el garaje es zona común y el objetivo legítimo es la seguridad. La matrícula es un dato personal, así que se aplica el principio de minimización: la cámara de la rampa está para ver quién entra en un acceso concreto, no para levantar un histórico de a qué hora llega y sale cada vecino.
La línea se cruza cuando la instalación deja de ser videovigilancia y pasa a ser control: un sistema de lectura automática de matrículas (LPR) que registre en una base de datos las entradas y salidas de cada propietario es un tratamiento distinto y mucho más invasivo, que difícilmente encaja como «seguridad» en un edificio de viviendas. Si además vais a electrificar el garaje, planificadlo a la vez: lo tratamos en la guía de cargadores en garaje comunitario en Madrid.
El acuerdo de la junta: la mayoría de 3/5
La AEPD exige que, con carácter previo a la instalación, exista acuerdo de la Junta de Propietarios. Y la mayoría necesaria sale de la Ley de Propiedad Horizontal: su artículo 17.3 establece que el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Y lo dice expresamente «supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos», así que no hace falta unanimidad ni tocar los estatutos.
Para que el acuerdo aguante, en el orden del día y en el acta conviene que consten al menos estos puntos:
- La finalidad concreta: seguridad de personas y bienes en zonas comunes. No vale un «poner cámaras» genérico.
- Las zonas exactas que se van a videovigilar y el número de cámaras por zona.
- El coste de instalación y el de mantenimiento, y cómo se reparte entre los propietarios.
- Quién queda autorizado a acceder a las grabaciones y con qué procedimiento.
- El plazo de conservación que se configura en el grabador.
Un presupuesto detallado por zonas hace la mitad del trabajo en la junta: los vecinos dejan de discutir sobre una idea abstracta y votan algo concreto. Pasa igual con otras mejoras comunitarias, como los cargadores en comunidades de vecinos o las placas solares en comunidades de propietarios.
Lo que la comunidad debe cumplir después de instalar
Aprobar y montar las cámaras no cierra el tema. Desde el momento en que el sistema graba, la comunidad de propietarios pasa a ser responsable del tratamiento y tiene obligaciones permanentes:
1. Cartel informativo en cada acceso
El artículo 22.4 de la LOPDGDD obliga a colocar un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible que identifique, como mínimo, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable (la comunidad) y la posibilidad de ejercer los derechos de protección de datos. Puede incluirse un código o una dirección web donde consultar la información completa. Va en el portal y en cada acceso videovigilado —garaje incluido—, no un solo cartel escondido junto a los buzones.
2. Registro de actividades de tratamiento
Muchas comunidades creen que están exentas por ser pequeñas. No lo están. El artículo 30.5 del RGPD exime a las organizaciones de menos de 250 personas salvo que el tratamiento entrañe riesgo para los derechos de los interesados, no sea ocasional o incluya categorías especiales de datos. Una instalación de videovigilancia graba de forma continua: por definición no es ocasional, así que el registro es obligatorio.
3. Borrado en un mes como máximo
El artículo 22.3 de la LOPDGDD es tajante: las imágenes deben suprimirse en el plazo máximo de un mes desde su captación —los famosos 30 días—, salvo que deban conservarse para acreditar actos contra la integridad de personas, bienes o instalaciones. En ese caso, deben ponerse a disposición de la autoridad competente en un máximo de 72 horas desde que se tuvo conocimiento del hecho. En la práctica esto se resuelve configurando el grabador para que sobrescriba solo: nadie tiene que acordarse de borrar nada.
4. Acceso controlado a las grabaciones
Las imágenes no son un canal de entretenimiento para el grupo de WhatsApp de la finca. Solo acceden las personas autorizadas por la comunidad, con usuario y contraseña individuales, y dejando traza de quién ha mirado qué. Si la gestión la lleva el administrador de fincas o una empresa externa, hace falta un contrato de encargado de tratamiento conforme al RGPD.
5. Derechos de los vecinos
Cualquier persona grabada puede pedir acceso a sus imágenes o su supresión. La comunidad debe tener un procedimiento para responder y, si entrega imágenes, proteger la identidad de los terceros que aparezcan.
Cuánto cuesta: rangos de mercado
No damos «precios Voltymas» de catálogo porque cada finca es distinta. Sí podemos darte los rangos de mercado que publican los comparadores de precios en España, para que llegues a la junta sabiendo si un presupuesto es razonable:
| Alcance | Rango de mercado orientativo |
|---|---|
| Una cámara instalada | 100 – 600 € |
| Sistema de 4 cámaras | 400 – 2.400 € |
| Sistema de 8 cámaras | 800 – 4.800 € |
| Sistema de 16 cámaras | 1.600 – 9.600 € |
| Comunidad de vecinos (conjunto) | desde 200 – 300 € hasta más de 2.000 € |
| Mantenimiento mensual | 50 – 100 €/mes |
La cifra que de verdad importa en la junta no es el total, sino lo que le toca a cada vivienda. Un sistema de 8 cámaras en el rango de 800 a 4.800 €, repartido entre 30 viviendas, sale a unos 27–160 € por propietario de pago único. Ese cálculo cambia la conversación por completo.
¿De qué depende que estés en la parte baja o alta del rango? Del tipo de cámara (una IP con detección por IA no cuesta lo que una analógica básica), del cableado —si hay canalizaciones aprovechables o hay que picar—, de los días de retención que fije el acuerdo y de si se añade alarma conectada o control de acceso. Eso solo se sabe pisando el edificio: por eso el precio final sale del estudio, no de una tabla.
Cómo trabajamos en Voltymas
Vamos a la finca, estudiamos accesos y puntos ciegos y entregamos una propuesta por zonas con precio por escrito con la que el presidente o el administrador va directo a la junta. Instalamos con equipo propio, dejamos el grabador configurado con el plazo de conservación correcto y la cartelería puesta en todos los accesos. Tienes el detalle en nuestro servicio de videovigilancia, y si además te preocupa tu propia casa o tu local, las guías de cámaras para vivienda y videovigilancia para negocios en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta en la junta para instalar cámaras en la comunidad?
Se necesita acuerdo previo de la Junta de Propietarios. La videovigilancia se encuadra en los servicios comunes de interés general del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
¿Se pueden poner cámaras en el garaje comunitario y grabar las matrículas?
Sí, el garaje es zona común y se puede videovigilar. La matrícula es un dato personal, así que la cámara de la rampa debe estar orientada al acceso y no convertirse en un control de entradas y salidas de cada vecino. Se aplica el principio de minimización: se capta lo imprescindible para la seguridad del acceso, no toda la actividad del garaje.
¿Cuánto tiempo puede guardar la comunidad las grabaciones?
Como máximo un mes desde su captación, según el artículo 22 de la LOPDGDD. La excepción es cuando las imágenes deban conservarse para acreditar actos contra la integridad de personas, bienes o instalaciones: en ese caso deben ponerse a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de 72 horas. El grabador se configura para que borre solo.
¿Puede la comunidad enfocar una cámara a la puerta de una vivienda?
No. Las cámaras de la comunidad solo pueden cubrir zonas comunes. Enfocar la puerta de un vecino, una terraza, un jardín privativo o cualquier espacio de uso exclusivo supone vigilar a personas concretas y va contra el principio de minimización. Tampoco se puede captar el interior de domicilios privados en ningún caso.
¿Quién puede ver las imágenes de las cámaras de la comunidad?
Solo las personas autorizadas por la comunidad, con acceso identificado y contraseña individual. No es un canal abierto para que cualquier vecino mire el garaje desde el móvil. Si la gestión la lleva una empresa externa o el administrador de fincas, hace falta un contrato de encargado de tratamiento conforme al RGPD.
¿La comunidad necesita registro de actividades de tratamiento?
Sí. La exención del artículo 30.5 del RGPD para organizaciones de menos de 250 personas no se aplica cuando el tratamiento no es ocasional, y una instalación de videovigilancia graba de forma continua. La comunidad, como responsable del tratamiento, debe mantener su registro de actividades.
¿Cuánto cuesta instalar cámaras en una comunidad de vecinos?
Los comparadores de precios en España sitúan la instalación de una cámara entre 100 y 600 €, y un sistema de 8 cámaras entre 800 y 4.800 €. En comunidades el rango publicado va desde 200 o 300 € hasta más de 2.000 € según el alcance. Son rangos de mercado orientativos: el precio real de tu finca depende del número de zonas, el cableado disponible y el grabador, y solo sale con un estudio en el edificio.
Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento jurídico. La normativa citada (LPH art. 17.3, LOPDGDD art. 22, RGPD art. 30) puede tener matices según el caso concreto de tu finca. Los precios son rangos de mercado publicados por comparadores, no tarifas de Voltymas: el precio final siempre sale del estudio del edificio.