Poner una cámara en la fachada de casa parece un asunto puramente técnico hasta que llega la primera discusión con el vecino. Y entonces aparece la pregunta incómoda: ¿esto es legal? La respuesta corta es que sí, puedes videovigilar tu propiedad, pero con tres condiciones que se incumplen constantemente: solo grabas lo tuyo, avisas con un cartel y borras a tiempo.
Aquí tienes la guía completa, con la normativa en la mano: el RGPD, el artículo 22 de la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD) y la Guía sobre el uso de videocámaras para seguridad que la Agencia Española de Protección de Datos publicó en febrero de 2025 y que sustituye a la antigua guía de videovigilancia. Sin humo y sin frases de abogado.
La regla base: tu propiedad sí, lo ajeno no
El principio que ordena todo lo demás es la proporcionalidad: puedes captar lo mínimo imprescindible para proteger a las personas, los bienes y las instalaciones de tu propiedad. Todo lo que sobrepase eso deja de estar amparado. Traducido a lo que se ve desde una fachada:
| Zona | ¿Puedes grabarla? | Qué dice la norma |
|---|---|---|
| Tu parcela, jardín, garaje o fachada | Sí | Es tu espacio. Interés legítimo para la seguridad de personas, bienes e instalaciones |
| La vía pública | No, salvo franja mínima | La videovigilancia de la vía pública está reservada a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad por la LO 4/1997. Solo se admite una franja mínima cuando sea imprescindible para vigilar el acceso |
| Jardín, fachada o ventanas del vecino | No, nunca | La AEPD prohíbe captar terrenos y viviendas colindantes o cualquier otro espacio ajeno. Sin excepciones ni «es que se ve de refilón» |
| Portal, pasillos y zonas comunes | Solo con acuerdo de la comunidad | El responsable del tratamiento es la comunidad, no tú. Requiere acuerdo de junta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal |
| Plaza de garaje propia en garaje compartido | Sí, con matices | Limitada a tu plaza y a una franja mínima inevitable de zona común, y con autorización previa de la junta que conste en acta |
Elaboración propia a partir del artículo 22 de la LOPDGDD y de la Guía de videocámaras de la AEPD (febrero de 2025).
Un matiz técnico que decide muchos expedientes: si la cámara es orientable o tiene zoom, la AEPD exige instalar máscaras de privacidad que anulen las zonas ajenas. No vale con dejarla bien apuntada el día del montaje, porque una cámara motorizada puede girarse después, y en un procedimiento eso se valora por lo que puede captar, no por dónde apuntaba esa tarde. Es una configuración que se hace en cinco minutos en el grabador y que casi nadie pide.
La excepción doméstica: cuándo la ley ni siquiera te aplica
Antes de complicarte, comprueba si estás fuera del asunto. El artículo 2.2.c) del RGPD excluye de su aplicación el tratamiento efectuado por una persona física en el ejercicio de actividades exclusivamente personales o domésticas. La AEPD lo concreta así para viviendas unifamiliares: si las cámaras se instalan en el interior de la vivienda, se considera actividad doméstica y no le es aplicable la legislación de protección de datos.
La excepción se rompe en dos supuestos muy habituales. El primero, en cuanto la cámara enfoca al exterior y capta a personas en accesos o espacios ajenos: ahí ya hay tratamiento de datos de terceros y entras de lleno en el RGPD. El segundo, cuando las imágenes se difunden a un número indeterminado de personas (subirlas al grupo de vecinos o a redes sociales), porque eso deja de ser doméstico aunque la cámara esté dentro de casa.
Dos casos que suelen sorprender: los videoporteros y las mirillas digitales quedan fuera de la normativa mientras se limiten a su función de siempre (ver quién llama y abrir), pero la protección de datos sí se aplica cuando graban o hacen usos distintos de los del portero analógico tradicional. Y las cámaras simuladas no están sujetas al RGPD porque no tratan datos, con una advertencia importante de la AEPD: si son cámaras reales desactivadas o que pueden activarse sin esfuerzos excesivos, se les aplica la normativa igual que a una cámara en funcionamiento.
El cartel de zona videovigilada: obligatorio y con contenido tasado
Aquí está el incumplimiento más extendido, y también el más fácil de resolver. El artículo 22.4 de la LOPDGDD permite cumplir el deber de información mediante un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible. No es una recomendación: es la forma en que la ley te obliga a avisar a quien va a ser grabado.
El cartel no vale con que ponga «zona videovigilada» y ya está. Según la guía de la AEPD, debe informar de:
- La existencia del tratamiento, es decir, que hay videovigilancia.
- La identidad del responsable del tratamiento o del sistema, y su dirección.
- La posibilidad de ejercer los derechos reconocidos en los artículos 15 a 22 del RGPD.
- Dónde obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales.
El resto de la información que exige el artículo 13 del RGPD se facilita por el sistema de dos capas: el cartel da lo esencial y remite al detalle completo, que puede estar accesible mediante un código QR o una dirección web. La AEPD publica un modelo de cartel gratuito, así que no hay excusa para improvisarlo. Y va colocado en cada acceso a la zona videovigilada, en lugar visible: si tu parcela tiene puerta peatonal y puerta de coches, van dos.
El plazo de conservación: «los 30 días» son en realidad un mes
Mucha gente busca «plazo de 30 días» y la cifra es correcta en la práctica, pero conviene decirlo con precisión: el artículo 22.3 de la LOPDGDD fija que los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación. La AEPD subraya un detalle que se pasa por alto: con el RGPD ya no se habla de cancelación sino de supresión, o sea, borrado efectivo, no dejar el disco lleno de grabaciones antiguas «por si acaso».
La excepción es la lógica: si una grabación acredita actos que atentan contra la integridad de personas, bienes o instalaciones, se conserva. En ese caso, la propia LOPDGDD obliga a ponerla a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tiene conocimiento del hecho. Es decir: si te entran a robar, no guardas el vídeo tres meses en el móvil; lo entregas.
En la práctica esto se resuelve configurando la sobrescritura automática del grabador a 30 días o menos. Es un parámetro, no una obra. Que un instalador te deje el equipo con retención indefinida es señal de que no ha mirado esta parte, y es exactamente el tipo de detalle que revisamos antes de dar por cerrada una instalación.
Los derechos de terceros: quien sale grabado puede pedirte cosas
Si eres responsable de un sistema de videovigilancia, cualquier persona captada puede ejercer sus derechos ante ti, y tienes un mes para responder. Los más habituales son el derecho de acceso (que le enseñes las imágenes en las que aparece) y el de supresión u oposición.
Dos apuntes prácticos de la propia guía de la AEPD. Primero: para localizar las imágenes puedes pedir al solicitante una fotografía actualizada y la fecha aproximada, precisamente para no acabar enseñándole grabaciones donde aparecen otras personas. Segundo: si tu sistema solo visualiza en tiempo real y no graba, debes responder igualmente indicando que no hay imágenes grabadas. Ignorar la solicitud nunca es una opción válida.
Comunidad de vecinos: la mayoría que hace falta y lo que no se puede hacer
Si las cámaras van a cubrir zonas comunes, el responsable del tratamiento es la comunidad y hace falta acuerdo de la junta de propietarios. El artículo 17.3 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal es claro: el establecimiento de los servicios de vigilancia u otros servicios comunes de interés general requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es la misma mayoría reforzada que aparece en otros acuerdos de comunidad, como explicamos en la guía de normativa de placas solares en comunidad de vecinos.
Aprobado el acuerdo, la AEPD añade condiciones que conviene llevar por escrito a la junta:
- Las cámaras solo captan zonas comunes, nunca la vía pública salvo una franja mínima de los accesos al inmueble.
- El acceso a las imágenes queda restringido a las personas designadas por la comunidad.
- En ningún caso se difunden a los vecinos por el canal de televisión comunitaria. Este error se repite mucho y es de los más graves.
- Si se accede por internet, con usuario y contraseña, cambiándola con regularidad y evitando las deducibles.
- Contratar la instalación a un tercero no exime a la comunidad de cumplir la normativa: la responsabilidad sigue siendo suya.
El detalle de cómo se plantea y se documenta todo esto lo tienes en cámaras de seguridad para comunidades de vecinos en Madrid.
Las sanciones de la AEPD: los máximos legales y lo que pasa de verdad
Conviene separar dos cosas que suelen mezclarse para meter miedo. Una son los máximos legales. Otra, lo que realmente recibe un particular.
La calificación de la infracción está en el Título IX de la LOPDGDD:
| Conducta | Calificación | Tramo y prescripción |
|---|---|---|
| Grabar espacio ajeno o vía pública sin base legítima | Muy grave — art. 72.1.b) LOPDGDD (sin condición de licitud del art. 6 RGPD) | Tramo del art. 83.5 RGPD: hasta 20 millones €. Prescribe a los 3 años |
| Vulnerar los principios del art. 5 RGPD (proporcionalidad, minimización) | Muy grave — art. 72.1.a) | Tramo del art. 83.5 RGPD. Prescribe a los 3 años |
| No poner cartel informativo (omisión del deber de informar) | Muy grave — art. 72.1.h) | Tramo del art. 83.5 RGPD. Prescribe a los 3 años |
| Cartel incompleto (falta parte de la información) | Leve — art. 74.a) | Prescribe al año |
| No atender los derechos de acceso o supresión | Leve — art. 74.c); muy grave si es reiterado — art. 72.1.k) | Al año / a los 3 años |
Calificación conforme a los artículos 72 a 74 de la LOPDGDD y a los apartados 4 y 5 del artículo 83 del RGPD.
Ahora la parte honesta, que casi nadie cuenta. Esos 20 millones de euros son el techo del tramo, no lo que le cae a un vecino con la cámara torcida. Tres razones concretas:
- El porcentaje sobre facturación (el 4% o el 2%) solo se aplica «tratándose de una empresa». A un particular no le aplica ese cálculo.
- El considerando 148 del RGPD prevé expresamente que, en caso de infracción leve o si la multa supondría una carga desproporcionada para una persona física, se imponga un apercibimiento en lugar de multa. El artículo 58.2.b) da ese poder a la AEPD.
- La AEPD dispone de medidas correctivas además de la multa: ordenar reorientar o retirar la cámara, o suprimir las imágenes.
Un dato que ayuda a calibrar la escala real: el artículo 76.4 de la LOPDGDD solo obliga a publicar la sanción en el BOE cuando supera el millón de euros y el infractor es una persona jurídica. Los expedientes de particulares no viven en ese rango. Lo que sí es seguro es que el procedimiento existe, que basta la denuncia de un vecino para abrirlo, y que el disgusto y el tiempo perdido no compensan un cartel de veinte euros y una máscara de privacidad bien puesta.
Cómo se hace bien, en la práctica
Resumido en lo que revisamos nosotros antes de dar una instalación por terminada: ángulo de visión que cubre solo lo propio, máscaras de privacidad configuradas si el equipo es orientable o tiene zoom, cartel con los cuatro contenidos obligatorios en cada acceso, retención del grabador ajustada a 30 días o menos, y acceso protegido con contraseña propia del cliente, no la de fábrica. Es lo que separa un sistema que te protege de uno que te crea un problema nuevo.
La parte técnica manda tanto como la legal: elegir mal el tipo de cámara obliga después a compensar con zoom o con giros que acaban invadiendo lo ajeno. Si estás decidiendo equipo, te ayudarán la comparativa de cámara IP frente a analógica y la guía de cámaras de seguridad para vivienda. Y si el caso es un local o una nave, las obligaciones cambian de escala: lo vemos en videovigilancia para negocios en Madrid.
Preguntas frecuentes sobre la normativa de cámaras exteriores
¿Puedo poner una cámara exterior que grabe la calle?
Como regla general no. La captación de la vía pública corresponde a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad conforme a la Ley Orgánica 4/1997. Un particular solo puede captar una franja mínima de vía pública cuando resulte imprescindible para vigilar el acceso a su propiedad. El artículo 22.2 de la LOPDGDD reserva la captación de una extensión superior a los supuestos de instalaciones estratégicas o infraestructuras de transporte.
¿Puedo grabar el jardín o la fachada de mi vecino?
No. La Agencia Española de Protección de Datos es explícita: no se pueden captar imágenes de terrenos y viviendas colindantes ni de cualquier otro espacio ajeno. Si la cámara es orientable o tiene zoom, hay que instalar máscaras de privacidad que anulen esa zona de la imagen de forma efectiva, no basta con orientarla bien el día de la instalación.
¿Qué tiene que poner el cartel de zona videovigilada?
Según la guía de la AEPD, el distintivo debe informar de la existencia del tratamiento de videovigilancia, la identidad del responsable del sistema y su dirección, la posibilidad de ejercer los derechos reconocidos en los artículos 15 a 22 del RGPD y dónde obtener más información sobre el tratamiento. El resto de la información del artículo 13 del RGPD se pone a disposición mediante el sistema de dos capas, por ejemplo con un código QR o una dirección web. Se coloca en lugar visible en cada acceso a la zona videovigilada.
¿Cuánto tiempo puedo conservar las grabaciones?
El artículo 22.3 de la LOPDGDD fija un plazo máximo de un mes desde la captación, que es lo que popularmente se llama los 30 días. Pasado ese plazo hay que suprimir las imágenes, no solo bloquearlas. La excepción son las grabaciones que acrediten actos contra la integridad de personas, bienes o instalaciones: esas se conservan y deben ponerse a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de setenta y dos horas.
¿Necesito permiso de la comunidad para poner cámaras en zonas comunes?
Sí. La instalación de videovigilancia en elementos comunes requiere acuerdo de la junta de propietarios. El artículo 17.3 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal exige para el establecimiento de servicios de vigilancia u otros servicios comunes de interés general el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Se aplica el RGPD a las cámaras dentro de mi casa?
No. El artículo 2.2.c) del RGPD excluye el tratamiento efectuado por una persona física en el ejercicio de actividades exclusivamente personales o domésticas, y la AEPD confirma que las cámaras instaladas en el interior de la vivienda quedan amparadas por esa excepción doméstica. La excepción decae en cuanto la cámara enfoca al exterior y capta a terceros, o si las imágenes se difunden a un número indeterminado de personas.
¿Qué sanción puede ponerme la AEPD por una cámara mal orientada?
Depende de la infracción. Grabar espacios ajenos sin base legítima es infracción muy grave del artículo 72.1.b) de la LOPDGDD, encuadrada en el tramo del artículo 83.5 del RGPD, con un máximo legal de 20 millones de euros; no poner cartel es infracción muy grave del artículo 72.1.h) y ponerlo incompleto es infracción leve del artículo 74.a). Ahora bien, para un particular el porcentaje sobre volumen de negocio no aplica y el considerando 148 del RGPD contempla expresamente sustituir la multa por un apercibimiento cuando la infracción es leve o la multa supondría una carga desproporcionada para una persona física.
Contenido divulgativo y orientativo, actualizado a julio de 2026. La referencia válida es siempre el texto vigente del RGPD, de la Ley Orgánica 3/2018 y las guías y resoluciones de la AEPD. Cada instalación tiene su propia casuística: consulta tu caso antes de instalar.